Unser oberstes Ziel ist es, eine Win-Win-Situation herzustellen. Anderenfalls verzichten wir lieber auf das Geschäft. Hier ist der Mieter selbstverständlich inkludiert. Wir betrachten ihn als wichtigen Kunden und vergleichen das Wohnungsinvestment nicht umsonst mit dem Betrieb eines Unternehmens. In beiden Fällen sind die Kundenbindung und das Marketing zentrale Aufgaben.
Nur zufriedene und glückliche Mieter garantieren einen langfristigen, hohen Cashflow ohne Störungen. Die meisten Mieter sind schon mit kleinen Anerkennungen, einem respektvollen Umgang sowie dem Ernstnehmen ihrer Wünsche und Bedürfnisse glücklich. Langfristig ist es günstiger, einen bestehenden Kunden zu halten und zufrieden zu stellen, als einen neuen zu bekommen.
Nehmen wir an, ein Mieter hat am Sonntagabend einen Rohrbruch. Unter der Notrufnummer, die er von uns im Vorfeld erhalten hat, bekommt er sofort Hilfe. Das Problem wird ohne Rechnung und lästigen Papierkram innerhalb kürzester Zeit gelöst. Unsere Erfahrung in den letzten zehn Jahren hat gezeigt, dass es sich lohnt, bei diesen wichtigen Kleinigkeiten in Vorleistung zu gehen. Dann kann im Anschluss nämlich auch mal über eine einvernehmliche Mietanpassung gesprochen oder der vorhandene Mietvertrag durch einen Staffelmietvertrag ersetzt werden.
Du erkennst am Marktfaktor, was eine Mieterhöhung ausmachen kann. Der Ertragswert wird mit dem üblichen Marktfaktor oder auch der Mietrendite multipliziert. Faktor 20 entspricht 5 Prozent Mietrendite. Hier erkennst du das Potential einer permanenten Mietanpassung. Denn es ist ein großer Unterschied, ob du bei einem Objekt 3.000 € oder 4.000 € Nettokaltmiete generierst.
3.000 Euro Kaltmiete mal Faktor 20 ergibt einen Verkaufspreis von 60.000 Euro. Bei 4.000 Euro Kaltmiete wären es bereits 80.000 Euro Verkaufspreis. Dies entspricht einer Mietanpassung von knapp 33 Prozent. Ist es für dich vorstellbar, dass du diese innerhalb von 10 bis 15 Jahren umgesetzt bekommst? Obwohl es weniger als 100 Euro Kaltmiete pro Monat sind, realisierst du einen 20.000 Euro höheren Kaufpreis.
Oft sehen wir beim Einkauf von Immobilien über unsere Prüf- und Einkaufsgesellschaft concept4future GmbH & Co. KG, dass die Miete mehr als zehn Jahre lang nicht erhöht wurde und dadurch nur ein niedriger Verkaufserlös generiert werden kann. Bei vielen Denkmalsanierungen reicht der Verkaufspreis meistens nicht einmal aus, um die Restschuld zu decken.
Zu oft haben der Kapitalanleger und die Hausverwaltung durch Passivität und fehlende Kreativität den Zeitpunkt verpasst, etwas aus dem Objekt zu machen. Diese fehlende Verantwortung schlägt sich bei einem Exit immer nieder. Irgendwann wird der Point of no return erreicht, das heißt, die Kappungsgrenze, also die Begrenzung der Mieterhöhung, kann durch die ortsübliche Kaltmiete nicht mehr erreicht werden.
Wenn wir mit unserem Konzept dein Interesse geweckt habe, freuen wir uns auf deine Nachricht. Schreib uns gerne eine Mail oder rufe uns direkt an.
Mit den besten Investorengrüßen aus Leipzig
Erik & Paul